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CVII CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO DE DAÑOS
RESPONSABILIDADES EN EL SIGLO XXI
 Impacto de la globalización. El rol del Estado.  
Constitucionalización de los nuevos derechos.
Buenos Aires, 2, 3 y 4 de octubre de 2002- Fac. de Derecho - Univ. de Buenos Aires

PONENCIA N* 36

 Ley de Defensa del Consumidor en el régimen de Propiedad Horizontal

 Por Marcela Susana Novick

Sumario

1. Ley de Defensa del Consumidor en el régimen de Propiedad Horizontal.

2. Deber de Información y consejo del Administrador de Consorcios.

Propuestas

1º) Hacer una primera aproximación sobre la aplicación práctica de la Ley Nº 24.240 en el régimen de la Ley Nº 13.512

2º) Remarcar el deber de información y consejo que recae en la figura del Administrador del Consorcio

 1. Ley de Defensa del Consumidor en el régimen de Propiedad Horizontal

La Ley de Defensa del Consumidor Nº 24.240, promulgada el 15/10/1993, consta de 66 artículos, y en su art. 1º define que su objeto es “ ... la defensa de los consumidores o usuarios”, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas que contraten a título oneroso la adquisición o locación de bienes muebles, la prestación de servicios y/o la adquisición de inmuebles nuevos destinadas a vivienda, y siempre que esas contrataciones tuvieran como fin el consumo final, el beneficio propio o de su grupo familiar o social. Esto significa que existe tutela legal si lo adquirido o locado (bien mueble, inmueble nuevo para vivienda o servicio) lo es para consumirlo por el adquirente o locatario con su grupo social, a diferencia de lo que ocurre si lo incorpora en alguna etapa de producción, en los casos de emprendimientos de menor escala por ejemplo, situaciones a las que no alcanza la protección legal.-

El objetivo de la LDC plasmado en el art. 1º, queda ratificado en el art. 3º con la consagración del principio “in dubio pro consumidor”, es decir que en caso de duda se estará a favor del consumidor, atento que ostenta la posición más débil en la relación de consumo, frente a las empresas. Entre los artículos 4º y 6º se regula el deber de información a que tienen derecho los consumidores y usuarios y la protección de su salud. Sintéticamente puede decirse que quienes produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios, deberán proporcionar a consumidores y usuarios información veraz, detallada, eficaz y suficiente sobre las características esenciales de aquello que ofrecen, y este ofrecimiento debe serlo en forma cierta y objetiva. Asimismo, se exige que lo prometido (cosas y servicios) sea suministrado y prestado de manera tal que, en condiciones normales de uso, no represente peligro para la salud o integridad física de los consumidores o usuarios. Por último, y en lo que a este capítulo se refiere, aquellas cosas o servicios riesgosos –incluidos los servicios públicos domiciliarios– deberán comercializarse observando instrucciones y normas establecidas o razonables para garantizar la seguridad de los mismos, imponiéndose la obligación de proporcionar a los usuarios un manual en idioma nacional sobre el uso, instalación y mantenimiento de las cosas e instalaciones de los servicios.-

En lo que toca al tema del deber de información, encontramos como antecedente la disposición contenida en el art. 3º inc. a) de las Directrices sobre protección del Consumidor de UNITED NATIONS del año 1985. Este principio fue receptado en nuestra legislación 24.240 en sus arts. 4, 6, 9, 21 y 25, pero su protección es aún más amplia pues está reconocido como garantía fundamental en el art. 42 de la Constitución Nacional. -

En el capítulo de las condiciones de la oferta y venta, la LDC introduce el deber para el oferente de indicar la fecha de comienzo y finalización de la oferta, conjuntamente con sus modalidades, condiciones o limitaciones. Además la revocación eficaz de la oferta hecha pública, deberá llevarse a cabo por medios similares a los empleados para hacerla conocer. En cuanto al contenido de los contratos, todo tipo de precisiones incorporada en la publicidad, será tenida como parte del contrato con el consumidor. En este mismo acápite, se señala que tratándose de cosas usadas o reconstituidas, deberá dejarse constancia, de manera precisa y notoria, de cualquier deficiencia que presentaren.-

El art. 10 de la LDC reviste fundamental importancia por cuanto se establecen puntillosamente los contenidos del documento de venta de cosas muebles (que en un consorcio podría ser la adquisición de mobiliario para el hall de entrada, equipos electrógenos, maquinarias destinadas a extracción de agua en sótanos, etc), a saber:

a)         descripción y especificación de la cosa, salvo que se extienda “ticket” de conformidad con la legislación impositiva, caso en el que será válido sólo la descripción genérica de la cosa, pero siempre que sea fácilmente individualizable por el consumidor, según art. 10 inc. a) del Dcto. Nº 1798/94;

b)         nombre y domicilio del vendedor;

c)         nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador, según el caso;

d)         características de la garantía, según las disposiciones de la LDC, de la que se dejará expresa constancia en el documento de venta, con indicación de sus alcances y características en el certificado de garantía, que se entregará al consumidor. Si la venta se instrumenta por “ticket”, será suficiente la entrega del certificado de garantía con aquel, y si la cosa o servicio no tuviere garantía, deberá dejarse expresa y clara constancia de ello en el documento de venta, entendiéndose en caso de silencio u omisión que no existe garantía, haciendo pasible al oferente de la cosa o servicio de las sanciones previstas en el art. 47 LDC, conf. Art. 10 inc. b);

e)         plazos y condiciones de entrega, pudiendo omitirse cuando la misma se realice en el mismo momento de la operación, conf. Art. 10 inc. a) del Dcto. Nº 1798/94, y en caso de incumplimiento del plazo y las condiciones pactadas, será pasible de las sanciones del art. 47 de la LDC, salvo acuerdo conciliatorio entre las partes;

f)           precio y condiciones de pago, salvo que la misma sea de contado, idem. anterior;

Para finalizar la sección, el art. 10 bis de la LDC establece la facultad de elección de consumidores o usuarios para el caso de incumplimientos de los proveedores –tanto de la oferta como del contrato-, pudiendo a su libre elección: a) exigir el cumplimiento formalizado de la obligación, siempre que ello fuere posible; b) aceptar otro producto o prestación de servicio equivalente; c) rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato, todo sin perjuicio de las acciones de daños y perjuicios que correspondan.-

Esta brevísima explicación de los aspectos fundamentales de la LDC, resulta de importancia para los Administradores y su equipo de trabajo, por cuanto  es de aplicación diaria en la vida de los consorcios. Y veamos por qué. Tratándose de contrataciones que el Administrador realice en nombre del consorcio (en general locaciones de servicio, adquisiciones de productos y locaciones de maquinarias) debe necesariamente tener en cuenta las consideraciones de esta normativa, de modo de resguardar los intereses de su Mandante.-

Para el caso puntual de los consorcios, FARINA sostiene que los inmuebles sometidos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512 revisten el carácter de consumidor de productos y usuarios de servicios a los fines de la tutela de la LDC, siendo facultad exclusiva del Administrador promover las acciones pertinentes antes las autoridades administrativas y/o judiciales referidas al incumplimiento de esa normativa. Lógicamente la legitimación activa del Administrador lo será a los efectos de reclamar violaciones a la LDC por parte de proveedores de productos o servicios adquiridos por el consorcio y destinados exclusivamente a los sectores comunes, pues en el caso de los sectores exclusivos son los copropietarios de cada unidad funcional, los que invocarán la tutela legal en cada caso.-

El deber de información a la luz del contenido del art. 4º LDC no es otra cosa que el acceso a información detallada, veraz y cierta sobre el producto que vayan a adquirir, o el servicio que habrán de utilizar los consumidores o usuarios. Una adecuada información, suministrada de manera clara y objetiva da la posibilidad al usuario o consumidor de usar o comprar en condiciones que le permitan hacer uso de su poder de decisión. No sólo el precio es determinante de la copra al momento de elegir un producto, mucos consumidores tienes en cuenta otros factores a la hora de comprar. Según estudios realizadas en la década pasada en EE.UU. por la consultora FORUM CORPORATION Customer Focus Executive Assessment, cerca de un SETENTA POR CIENTO  (70%) de los encuestados decidió cambiar de marca aduciendo problemas en la calidad del servicio prestado considerando fundamentalmente la falta de atención o una atención poco colaboradora para con el cliente o descortés.-

Esto marca pautas de consumo que tienen que ver con las dificultades que las empresas enfrentan hoy día, con el tema de la fidelización de clientes. Y en esa tendencia, la LDC ha receptado convenientemente muchos aspectos que las empresas deben incorporar a la implementación de servicio de calidad. La orientación actual en el consumo indica que los clientes ya no buscan la satisfacción, sino el deleite por los productos que adquieren y el servicio que utilizan. Este nuevo escalón constituye todo un desafío para los oferentes de bienes y los prestadores de servicios, dado que los clientes seleccionan a sus proveedores en función de las garantías que les ofrezcan un servicio o producto que supere el umbral de la satisfacción, el que es considerado como el servicio básico de todo buen producto o servicio.-

Un contrato celebrado por un Administrador inadvertido del contenido de la LDC en caso de cualquier incumplimiento por parte del prestador del servicio o proveedor de los productos, importaría para el consorcio un grave perjuicio económico y por que no moral, del cual sería directamente responsable el Administrador. La LDC da las herramientas necesarias para efectuar reclamos administrativos y/o judiciales, reduciendo costos y acortando enormemente los plazos de tramitación de las causas.-

Para los consorcios con saldos de caja desfavorables, el reclamo administrativo es una opción saludable, la cual no limita ni restringe la posibilidad de reclamar judicialmente, ya que la propia ley determina la posibilidad de que ambos reclamos tramiten en forma separada e independiente.-

2. Deber de Información y consejo del Administrador de Consorcios.

Como ya se explicó, el deber de información recae en cabeza de los proveedores de bienes y servicios, sobre quienes además recae la carga de la prueba de que efectivamente brindaron información cierta, veraz y detallada sobre sus productos o servicios en las formas y condiciones que exige el art. 4º y concordantes de la LDC. En este punto puedo reiterar que en caso de duda, el art. 3º LDC establece el principio in dubio pro consumidor, por el cual se estará a  favor del consumidor o usuario. ¿ Pero que similitudes pueden señalarse respecto de la actuación del Administrador de Consorcios ?.

Desde mi punto de vista, entiendo que al Administrador le cabe el deber de Información y Dar Consejo, por un lado, derivado del cúmulo de obligaciones que surgen de las normas que regulan el Mandato (art. 1869 y siguientes CC), a la sazón la relación jurídica que lo vincula con el consorcio de copropietarios. Puesto que el Administrador es un gestor de negocios ajeno, a quien se le encomienda el manejo, administración y mantenimiento de la cosa común, y como contrapartida se le establece el deber de rendir cuenta documentada de su gestión (art. 19019 CC.), entiendo que en lo atinente a la aplicación práctica de la LDC, está obligado a dar consejo, es decir el debido asesoramiento a su mandante, de las nuevas posibilidades que le establece el marco de protección jurídica a la persona ideal consorcio en su calidad de adquirente o usuario de bienes y servicios como destinatario final. Y ello es así, por cuanto su negligencia, importará un menoscabo del patrimonio del consorcio, siendo su responsabilidad contractual, en virtud la relación previa con el consorcio y los copropietarios, y sus obligaciones de resultado (conf. arts. 1904 y 1907 CC.). Para el supuesto de incumplimientos por parte de los prestadores y proveedores, deberá informar la su mandante cuáles son los caminos más convenientes para reclamar, de manera tal de minimizar  los perjuicios para el edificio horizontal.-

Para ilustrarlo con un ejemplo, propongo el caso de una contratación realizada sin considerar las mas mínimas cuestiones formales, en la que el Administrador efectúa el pago anticipado por un trabajo de impermeabilización en medianeras que no se realiza, lo que genera gastos judiciales para el recupero del dinero abonado, la posibilidad de enfrentar juicios con el edificio lindero por la demora en realizar los trabajos pendientes, al tiempo que continúan los gastos de reparación de los unidades funcionales más afectadas por el trabajo aún no realizado. Cuestión de creer o reventar como dice el refrán, pero lo cierto es que estas situaciones se dan a diario en los consorcios, motivados fundamentalmente por el desconocimiento de las disposiciones de la  LDC por parte del Administrador del consorcio. Un buen Administrador, imbuido en el conocimiento de esta normativa, estará en mejores condiciones de aprobar trabajos con los integrantes del Consejo de Copropietarios evaluando la relación precio, calidad, garantías con el convencimiento de la tutela que a su mandante le dispensa el ordenamiento jurídico vigente.-

Por otro lado, entiendo además que el Deber de Información le es aplicable al Administrador en relación con el ofrecimiento que haga de sus servicios, por cuanto como ya se explico, la LDC establece que “ quedan obligados al cumplimiento de esta ley todas las personas físicas o jurídicas (...) que, en forma profesional, aún ocasionalmente, (...) presten servicios a consumidores o usuarios.” (art. 2º) Toda vez que los Administradores no encuadran en la excepción que la última parte del artículo establece a los profesionales liberales con título universitario colegiados, habida cuenta de la falta de regulación de la profesión, es importante considerar que le ofrecimiento de los servicios de administración de consorcios quedan incluidos en las exigencias de los capítulos II y III de la LDC.-